Hoàn thiện hàng lang pháp lý để phát triển bất động sản nghỉ dưỡng

Dư địa phát triển lớn

Theo thống kê, nếu như năm 1994, Việt Nam lần đầu tiên đón 1 triệu lượt khách quốc tế thì đến năm 2015 đón 7,9 triệu và đến năm 2018 đón 15,5 triệu lượt. Tính riêng trong quý I/2019, con số này ước đạt 4,5 triệu lượt người, tăng 7% so với cùng kỳ năm trước. Cùng với sự phát triển của ngành du lịch, chỉ trong thời gian ngắn, số lượng cơ sở lưu trú chủ yếu là khách sạn, resorts, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ khách sạn, nhà phố thương mại, du lịch tăng lên nhanh chóng. Năm 2011, cả nước có 13.756 cơ sở lưu trú du lịch với trên 256.000 buồng thì tới năm 2018, con số này đã đạt 28.000 cơ sở với 550.000 buồng lưu trú, tốc độ tăng trưởng về quy mô buồng bình quân 12%/năm.

Theo đánh giá, hiện nay, khách quốc tế đang có xu thế tiếp tục hướng về khu vực châu Á - Thái Bình Dương và Việt Nam được xem là điểm đến hàng đầu tại khu vực Đông Nam Á, từ đó tạo ra một viễn cảnh lạc quan cho thị trường BĐS. Ngoài ra, tốc độ tăng trưởng về lượng khách du lịch quốc tế cũng được dự báo tăng từ 9 - 12%/năm trong giai đoạn 2020-2030, theo đó, ước tính đến năm 2030, khách du lịch quốc tế đến Việt Nam sẽ đạt từ 35 - 40 triệu lượt/năm. Theo dự báo của Hiệp hội BĐS Việt Nam, đến năm 2020, cả nước có khoảng 650.000 - 700.000 buồng lưu trú du lịch; năm 2025 cần có 950.000 - trên 1 triệu buồng và đến năm 2030 cần có 1,3 triệu - 1,45 triệu buồng.

Đánh giá về tiềm năng của phân khúc BĐS này, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) - cho biết: Dù chính sách siết tín dụng cho vay khiến các giao dịch BĐS nghỉ dưỡng có phần chậm lại nhưng đây vẫn là phân khúc đầu tư hấp dẫn. Nguyên nhân là số lượng sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng trên cả nước mới chỉ đáp ứng một phần nhỏ nhu cầu căn hộ lưu trú cho khách du lịch quốc tế đến Việt Nam. Do đó, việc đầu tư vào loại hình này còn dư địa rất lớn. Ngoài ra, giá BĐS nghỉ dưỡng ở Việt Nam đang ở mức thấp so với các quốc gia có cùng tiềm năng phát triển du lịch. Các khu vực có kết nối đường hàng không như: Phú Quốc, Đà Nẵng, Khánh Hòa, Quảng Ninh… tiếp tục được đánh giá là có tiềm năng phát triển mạnh - ông Đính cho biết.

Tháo gỡ các vướng mắcvề pháp lý

Theo các chuyên gia, bên cạnh những thuận lợi, thị trường BĐS nghỉ dưỡng cũng đang phải đối mặt với nhiều khó khăn nhất là vướng mắc về pháp lý cho condotel và nguồn vốn đầu tư, tín dụng bị hạn chế. Đánh giá về vấn đề này, GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường - cho rằng: Hiện nay, vấn đề BĐS đa công năng đang dẫn tới sự áp dụng pháp luật rất khác nhau tại các địa phương. Khi pháp luật mà áp dụng được nhiều cách thì sẽ dẫn tới hai hệ lụy. Thứ nhất là thiếu bình đẳng và công bằng trước công lý. Thứ hai là nguy cơ tham nhũng xảy ra.

Chính vì vậy, theo GS. Đặng Hùng Võ, vấn đề trọng tâm về hoàn thiện khung pháp luật liên quan đến BĐS nghỉ dưỡng là sửa đổi Luật Kinh doanh BĐS 2014 theo hướng thừa nhận và quản lý kinh doanh các BĐS đa công năng vào mục đích du lịch và sửa đổi Luật Đất đai 2013 theo hướng quy định cụ thể về chế độ sử dụng đất các BĐS đa công năng (nổi bật như condotel). Trong đó, pháp luật cho phép chủ đầu tư được quyền lựa chọn mục đích sử dụng đất chính. Sử dụng đất ổn định lâu dài thì giá đất cao, còn thuê đất 50 năm, giá đất thấp hơn.

TS. Nguyễn Trí Hiếu - Chuyên gia Tài chính ngân hàng - cũng cho rằng: Hiện nay, pháp lý còn “lấn cấn” về loại hình condotel định hình là BĐS để ở hay kinh doanh. Theo tôi, condotel là BĐS kinh doanh. Do đó, tất cả các luật về đất, thuế cần xem đây là BĐS kinh doanh. Chính vì vậy, Chính phủ, Quốc hội cần nhanh chóng giải quyết vấn đề pháp lý để ngân hàng yên tâm khi nhận thế chấp, người mua nhà an tâm về quyền sở hữu. Hiện nay, một số địa phương đã cấp sổ cho condotel, nhưng tương lai của loại hình BĐS này như thế nào thì không ai rõ.

Bên cạnh những vấn đề pháp lý về quyền sở hữu, ông Dương Đức Hiển - Giám đốc bộ phận Kinh doanh nhà ở miền Bắc & miền Trung Savills Việt Nam - cũng cho rằng, các nhà đầu tư nước ngoài luôn nhìn vào chủ đầu tư là ai, họ có đủ tiềm lực tài chính để phát triển không. Luật ở nhiều nước phát triển quy định rất rõ và cụ thể. Tuy nhiên, ở Việt Nam, nhiều điểm còn chưa rõ ràng. Ví dụ, ở nước ngoài, khi khách hàng quyết định mua một BĐS thì khách hàng đóng 10% giá trị căn hộ, phần còn lại là chủ đầu tư phải đảm bảo tài chính để phát triển dự án cho đến khi bàn giao cho khách, khi đó, khách mới ký hợp đồng thanh toán 90% còn lại. Như vậy, nhiều nước đã xây dựng được những quy định rất an toàn, tiêu chuẩn cho các nhà đầu tư khắt khe. Còn ở Việt Nam hiện nay, hợp đồng thanh toán vẫn chủ yếu theo tiến độ xây dựng của dự án. Do đó, pháp luật Việt Nam cần có những quy định rõ ràng hơn với phân khúc BĐS nghỉ dưỡng - ông Hiển cho biết.