Cẩn trọng với đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng

Cơ hội lớn…

Theo thống kê, năm 2015, Việt Nam đã đón hơn 8 triệu lượt khách quốc tế, doanh thu về du lịch đạt hơn 300.000 tỷ đồng, và lọt vào Top 5 quốc gia ở Đông Nam Á hấp dẫn về du lịch. Điều này cũng khiến BĐS nghỉ dưỡng, du lịch sinh thái trở thành một kênh đầu tư tiềm năng với nhiều dự án được khởi động trên khắp cả nước, đặc biệt tại những địa phương đã có sự phát triển mạnh mẽ về du lịch như: Quảng Nam, Phú Quốc, Nha Trang… Nếu chỉ tính riêng từ khu vực miền Trung trở vào (đến Phú Quốc), trong thời gian qua đã có khoảng 15 khu nghỉ dưỡng cao cấp được tái khởi động hoặc đầu tư mới, với khoảng trên 10.000 phòng khách sạn và biệt thự.

Nhiều nhà đầu tư đã đưa ra phép tính: Với lượng khách du lịch tương đối ổn định, một căn hộ hướng biển, giá thuê phổ thông từ 300.000 - 400.000 đồng/đêm (tương đương với khoảng từ 9-12 triệu đồng/tháng). Như vậy, với một căn nhà hướng biển, có tổng đầu tư khoảng 2 tỷ đồng chỉ từ 7 - 10 năm cho thuê, nhà đầu tư cũng đủ thu hồi vốn. Sau đó là lợi nhuận ròng. Rõ ràng, dưới góc nhìn của một nhà đầu tư, thị trường BĐS nghỉ dưỡng đang được coi là kênh đầu tư hấp dẫn.

Nhận định về cơ hội đầu tư vào thị trường BĐS nghỉ dưỡng, ông Nguyễn Thế Điệp - Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Hà Nội, cho rằng: Du lịch nghỉ dưỡng hiện đang có tốc độ phát triển nhanh, nhất là du lịch biển. Tại một số điểm như: Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, Quảng Ninh, tốc độ tăng trưởng có những năm đến 15 - 20%. Đây là cơ hội lớn cho thị trường BĐS nghỉ dưỡng, condotel (căn hộ khách sạn). Bên cạnh đó, so sánh với các nước trong khu vực, tiềm năng thị trường BĐS nghỉ dưỡng tại Việt Nam còn rất lớn. Ví dụ tại Bali (Indonesia), Chiang Mai (Thái Lan) có từ 50.000 đến 500.000 buồng, phòng nghỉ dưỡng, trong khi đó, ở Đà Nẵng chỉ có khoảng 5.000 phòng.

Nhưng nhiều rủi ro

Tuy nhiên, đi kèm với sức hấp dẫn về lợi nhuận, BĐS du lịch sinh thái vẫn còn những rủi ro “chết người” cho cả chủ dự án và khách hàng. Nhiều dự án, chủ đầu tư gom đất nông nghiệp của người dân rồi chuyển đổi mục đích sử dụng đất làm dự án. Với những dự án này, rủi ro cho người mua rất cao. Nếu hồ sơ pháp lý không rõ ràng, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất không thành công, BĐS đó không được công nhận và pháp luật bảo vệ. Câu chuyện tại Dự án Điền Viên Thôn (huyện Ba Vì, TP. Hà Nội) là một ví dụ điển hình.

Bên cạnh đó, một thực trạng phổ biến hiện này nhiều khách hàng bỏ tiền tỷ để đầu tư BĐS nghỉ dưỡng với những lời mời chào hấp dẫn, song không được nhận “sổ đỏ”. Điều này khiến không ít khách hàng bức xúc và làm nảy sinh những tranh chấp nghiêm trọng. Lý giải về vấn đề này, bà Hoàng Thị Vân Anh - Vụ trưởng Vụ Chính sách và pháp chế - Tổng Cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên - Môi trường) cho biết: Các khách hàng của BĐS nghỉ dưỡng đang có sự nhầm lẫn khi cho rằng các dự án này như là các dự án nhà ở để bán. Pháp luật đất đai quy định rõ nếu đất đai là đất nhà ở (chung cư, liền kề, biệt thự) có thể sử dụng xây nhà để bán, phân lô bán nền theo quy định… nhưng khu du lịch nghỉ dưỡng là đất thương mại dịch vụ nên chỉ được cho thuê đất và không được phân lô bán nền như đất ở.

Như vậy muốn được cấp “sổ đỏ”, theo các chuyên gia khi bỏ tiền đầu tư vào BĐS nghỉ dưỡng, người mua cần xem xét kỹ tính chất pháp lý của dự án BĐS được chào thuê/bán. Nếu đó là dự án được Nhà nước giao đất thu tiền sử dụng đất 1 lần được quy hoạch làm nhà ở, thì người mua sẽ được cấp “sổ đỏ”. Nếu đó là dự án thuê đất trả tiền hằng năm, quy hoạch là đất thương mại - dịch vụ, thì người mua chỉ có quyền kinh doanh trên phần tài sản gắn liền với đất (sổ hồng).

Không chỉ khiến khách hàng như ngồi trên lửa, vấn đề “sổ đỏ” cũng đang khiến nhiều chủ dự án đang “sống dở chết dở”. Ông Nguyễn Thế Điệp cho biết: Hiện nay nhiều DN đang rơi vào tình cảnh rất khó khăn khi đầu tư hàng nghìn tỷ đồng nhưng không bán được. Vì tâm lý người dân, nhà đầu tư luôn chọn mua các dự án BĐS có sổ đỏ. Nhưng muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất chủ dự án phải đóng một số tiền rất lớn. Đây là bài toán không có lối ra, cần các cơ quan quản lý có giải pháp, tháo gỡ. Nên tiêu chuẩn hóa từng khu vực cụ thể để gắn với chi phí, giá cả để chủ dự án BĐS nghỉ dưỡng có thể chấp nhận được. Tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất với những khu vực đất còn hoang sơ, cần khuyến khích đầu tư, nên thu ở mức thấp nhất theo giá thị trường…