Chính vì vậy, khi việc tiếp cận nguồn vốn ngân hàng khó khăn hơn thì nhiều doanh nghiệp BĐS đã phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) riêng lẻ như một nguồn vốn trung hạn bổ sung cho các kênh huy động vốn truyền thống như: Vay tín dụng, phát hành cổ phiếu trên thị trường chứng khoán, huy động từ khách hàng...
Quy mô thị trường TPDN BĐS tăng mạnh trong mấy năm gần đây, lên tới khoảng 30% trong tổng số hơn 1 triệu tỷ đồng TPDN đã phát hành. Đối với doanh nghiệp BĐS thì nguồn vốn từ phát hành TPDN riêng lẻ đã và đang trở thành nguồn vốn trung hạn quan trọng cho nhiều dự án BĐS, kể cả dự án có quy mô lớn đến rất lớn. Đối với nhà đầu tư tài chính thì TPDN BĐS là một trong không nhiều công cụ đầu tư có quy mô hàng trăm nghìn tỷ đồng với lãi suất hấp dẫn và về nguyên tắc thì ít rủi ro hơn so với đầu tư chứng khoán. Tuy nhiên, một phần do phát triển quá nóng trong mấy năm gần đây đi đôi với khuôn khổ pháp lý chưa hoàn thiện và quản lý thiếu chặt chẽ cả từ cơ quan chức năng lẫn nhà phát hành cũng như các trung gian trên thị trường, nên TPDN nói chung, TPDN BĐS nói riêng đối mặt với hàng loạt rủi ro. Trong khi đó, quản trị rủi ro TPDN BĐS chưa được quan tâm đầy đủ và đúng mức ở tầm vĩ mô cũng như vi mô, ở nhà quản lý cũng như nhà phát hành và nhà đầu tư TPDN phát hành riêng lẻ, cả nhà đầu tư sơ cấp lẫn đầu tư thứ cấp. Để thị trường TPDN BĐS thật sự phát triển ổn định, lành mạnh và an toàn, vượt qua trạng thái “đóng băng” như hiện nay thì việc nhận diện rõ, đúng và đầy đủ rủi ro của TPDN BĐS phát hành riêng lẻ là đặc biệt cần thiết và quan trọng, trong đó các rủi ro hàng đầu cần đặc biệt quan tâm là:
Thứ nhất, rủi ro pháp lý. Mãi đến năm 2020 mới có Nghị định số 153/2020/NĐ-CP về phát hành TPDN riêng lẻ trong khi việc phát hành TPDN BĐS riêng lẻ đã diễn ra khoảng 10 năm nay. Bởi vậy, sự chậm trễ trong khuôn khổ pháp lý khiến cho không ít đợt phát hành TPDN BĐS đối mặt với nguy cơ vi phạm quy định của pháp luật và bị hủy phát hành, từ đó phát sinh rắc rối và tranh chấp giữa nhà phát hành với nhà đầu tư, giữa nhà đầu tư với các trung gian trên thị trường TPDN như: Tổ chức phân phối, bảo lãnh phát hành, bảo lãnh thanh toán, lưu ký, quản lý tài sản đảm bảo... khiến cho đặc trưng của nhiều loại TPDN BĐS phát hành riêng lẻ là 3 không: Không xếp hạng tín nhiệm, không tài sản đảm bảo và không bảo lãnh. Khi Nghị định số 65/2022/NĐ-CP ban hành thì nhà phát hành lại rơi vào trạng thái bị siết quá chặt khiến cho thị trường TPDN BĐS lập tức đóng băng và tăng rủi ro thanh khoản. Bên cạnh đó, rủi ro pháp lý đối với TPDN BĐS còn đến từ một số dự án BĐS vi phạm pháp luật nên bị dừng triển khai, thậm chí thu hồi, hay tài sản của doanh nghiệp BĐS bị giữ tại cơ quan điều tra nên nhà phát hành TPDN BĐS gặp rất nhiều khó khăn trong việc xử lý và giải quyết các nghĩa vụ với các nhà đầu tư TPDN BĐS. Rõ ràng, chúng ta cần sớm có một khuôn khổ pháp lý phù hợp không chỉ để thị trường TPDN phát hành riêng lẻ phục hồi, phát triển lành mạnh theo đúng thông lệ và chuẩn mực quốc tế, giảm rủi ro pháp lý mà còn cần cả khuôn khổ pháp lý để bảo vệ lợi ích hợp pháp của nhà đầu tư trong trường hợp nhà phát hành TPDN BĐS vi phạm pháp luật và trở thành đối tượng xử lý của các cơ quan chức năng.
Thứ hai, rủi ro thanh khoản. Khi một số nhà đầu tư TPDN BĐS đứng trước nguy cơ mất cả vốn lẫn lãi do những vướng mắc pháp lý của nhà phát hành TPDN BĐS thì niềm tin vào thị trường TPDN BĐS phát hành riêng lẻ sụt giảm mạnh do hiệu ứng đám đông. Nhà đầu tư ồ ạt rút tiền khỏi thị trường TPDN BĐS, thậm chí ngay cả đối với những TPDN BĐS của nhà phát hành có uy tín, có tiềm lực tài chính tốt, có tài sản đảm bảo an toàn và có giá trị cao, chưa đến thời gian đáo hạn. Hiệu ứng domino khiến cho thị trường TPDN BĐS đột ngột lâm vào tình trạng sụt giảm tính thanh khoản, thậm chí mất thanh khoản cục bộ. Nhiều nhà phát hành TPDN BĐS đã và đang phải cơ cấu lại thông qua hàng loạt biện pháp như: Mua lại trước hạn, giãn thời hạn trả nợ, chuyển đổi nợ sang giấy tờ có giá khác hay cả chuyển nợ sang BĐS đã và đang hình thành... Rủi ro thanh khoản càng nặng nề khi tín dụng cho BĐS bị siết chặt hơn và lãi suất có xu hướng tăng mạnh trong khi thị trường chứng khoán cũng đang vật lộn với rất nhiều khó khăn. Rủi ro thanh khoản trên thị trường TPDN BĐS càng trầm trọng hơn khi bản thân tính thanh khoản của thị trường BĐS cũng sụt giảm mạnh do diến biến thắt chặt trên thị trường tín dụng, lãi suất và tỷ giá hối đoái đều tăng trong khi rủi ro về giá BĐS và lạm phát đang rình rập. Chính vì vậy, phục hồi và củng cố niềm tin vào thị trường TPDN BĐS khi và chỉ khi giảm được rủi ro thanh khoản, cả rủi ro thanh khoản trên thị trường TPDN BĐS cũng như trên thị trường BĐS./.
