Nhận diện rủi ro trái phiếu doanh nghiệp bất động sản

(BKT) Đặc điểm nổi bật của nguồn vốn cho thị trường bất động sản (BĐS) là quy mô lớn và trung dài hạn là chủ yếu. Tuy nhiên, thị trường BĐS Việt Nam nhiều năm qua lại phụ thuộc phần lớn vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng với quy mô lên tới trên 2 triệu tỷ đồng, chiếm khoảng 20% tổng vốn tín dụng cho nền kinh tế trong khi đại đa số vốn tín dụng ngân hàng lại là ngắn hạn.

anh-bai-1.jpg
Ảnh minh họa

Chính vì vậy, khi việc tiếp cận nguồn vốn ngân hàng khó khăn hơn thì nhiều doanh nghiệp BĐS đã phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) riêng lẻ như một nguồn vốn trung hạn bổ sung cho các kênh huy động vốn truyền thống như: Vay tín dụng, phát hành cổ phiếu trên thị trường chứng khoán, huy động từ khách hàng...

Quy mô thị trường TPDN BĐS tăng mạnh trong mấy năm gần đây, lên tới khoảng 30% trong tổng số hơn 1 triệu tỷ đồng TPDN đã phát hành. Đối với doanh nghiệp BĐS thì nguồn vốn từ phát hành TPDN riêng lẻ đã và đang trở thành nguồn vốn trung hạn quan trọng cho nhiều dự án BĐS, kể cả dự án có quy mô lớn đến rất lớn. Đối với nhà đầu tư tài chính thì TPDN BĐS là một trong không nhiều công cụ đầu tư có quy mô hàng trăm nghìn tỷ đồng với lãi suất hấp dẫn và về nguyên tắc thì ít rủi ro hơn so với đầu tư chứng khoán. Tuy nhiên, một phần do phát triển quá nóng trong mấy năm gần đây đi đôi với khuôn khổ pháp lý chưa hoàn thiện và quản lý thiếu chặt chẽ cả từ cơ quan chức năng lẫn nhà phát hành cũng như các trung gian trên thị trường, nên TPDN nói chung, TPDN BĐS nói riêng đối mặt với hàng loạt rủi ro. Trong khi đó, quản trị rủi ro TPDN BĐS chưa được quan tâm đầy đủ và đúng mức ở tầm vĩ mô cũng như vi mô, ở nhà quản lý cũng như nhà phát hành và nhà đầu tư TPDN phát hành riêng lẻ, cả nhà đầu tư sơ cấp lẫn đầu tư thứ cấp. Để thị trường TPDN BĐS thật sự phát triển ổn định, lành mạnh và an toàn, vượt qua trạng thái “đóng băng” như hiện nay thì việc nhận diện rõ, đúng và đầy đủ rủi ro của TPDN BĐS phát hành riêng lẻ là đặc biệt cần thiết và quan trọng, trong đó các rủi ro hàng đầu cần đặc biệt quan tâm là:

Thứ nhất, rủi ro pháp lý. Mãi đến năm 2020 mới có Nghị định số 153/2020/NĐ-CP về phát hành TPDN riêng lẻ trong khi việc phát hành TPDN BĐS riêng lẻ đã diễn ra khoảng 10 năm nay. Bởi vậy, sự chậm trễ trong khuôn khổ pháp lý khiến cho không ít đợt phát hành TPDN BĐS đối mặt với nguy cơ vi phạm quy định của pháp luật và bị hủy phát hành, từ đó phát sinh rắc rối và tranh chấp giữa nhà phát hành với nhà đầu tư, giữa nhà đầu tư với các trung gian trên thị trường TPDN như: Tổ chức phân phối, bảo lãnh phát hành, bảo lãnh thanh toán, lưu ký, quản lý tài sản đảm bảo... khiến cho đặc trưng của nhiều loại TPDN BĐS phát hành riêng lẻ là 3 không: Không xếp hạng tín nhiệm, không tài sản đảm bảo và không bảo lãnh. Khi Nghị định số 65/2022/NĐ-CP ban hành thì nhà phát hành lại rơi vào trạng thái bị siết quá chặt khiến cho thị trường TPDN BĐS lập tức đóng băng và tăng rủi ro thanh khoản. Bên cạnh đó, rủi ro pháp lý đối với TPDN BĐS còn đến từ một số dự án BĐS vi phạm pháp luật nên bị dừng triển khai, thậm chí thu hồi, hay tài sản của doanh nghiệp BĐS bị giữ tại cơ quan điều tra nên nhà phát hành TPDN BĐS gặp rất nhiều khó khăn trong việc xử lý và giải quyết các nghĩa vụ với các nhà đầu tư TPDN BĐS. Rõ ràng, chúng ta cần sớm có một khuôn khổ pháp lý phù hợp không chỉ để thị trường TPDN phát hành riêng lẻ phục hồi, phát triển lành mạnh theo đúng thông lệ và chuẩn mực quốc tế, giảm rủi ro pháp lý mà còn cần cả khuôn khổ pháp lý để bảo vệ lợi ích hợp pháp của nhà đầu tư trong trường hợp nhà phát hành TPDN BĐS vi phạm pháp luật và trở thành đối tượng xử lý của các cơ quan chức năng.

Thứ hai, rủi ro thanh khoản. Khi một số nhà đầu tư TPDN BĐS đứng trước nguy cơ mất cả vốn lẫn lãi do những vướng mắc pháp lý của nhà phát hành TPDN BĐS thì niềm tin vào thị trường TPDN BĐS phát hành riêng lẻ sụt giảm mạnh do hiệu ứng đám đông. Nhà đầu tư ồ ạt rút tiền khỏi thị trường TPDN BĐS, thậm chí ngay cả đối với những TPDN BĐS của nhà phát hành có uy tín, có tiềm lực tài chính tốt, có tài sản đảm bảo an toàn và có giá trị cao, chưa đến thời gian đáo hạn. Hiệu ứng domino khiến cho thị trường TPDN BĐS đột ngột lâm vào tình trạng sụt giảm tính thanh khoản, thậm chí mất thanh khoản cục bộ. Nhiều nhà phát hành TPDN BĐS đã và đang phải cơ cấu lại thông qua hàng loạt biện pháp như: Mua lại trước hạn, giãn thời hạn trả nợ, chuyển đổi nợ sang giấy tờ có giá khác hay cả chuyển nợ sang BĐS đã và đang hình thành... Rủi ro thanh khoản càng nặng nề khi tín dụng cho BĐS bị siết chặt hơn và lãi suất có xu hướng tăng mạnh trong khi thị trường chứng khoán cũng đang vật lộn với rất nhiều khó khăn. Rủi ro thanh khoản trên thị trường TPDN BĐS càng trầm trọng hơn khi bản thân tính thanh khoản của thị trường BĐS cũng sụt giảm mạnh do diến biến thắt chặt trên thị trường tín dụng, lãi suất và tỷ giá hối đoái đều tăng trong khi rủi ro về giá BĐS và lạm phát đang rình rập. Chính vì vậy, phục hồi và củng cố niềm tin vào thị trường TPDN BĐS khi và chỉ khi giảm được rủi ro thanh khoản, cả rủi ro thanh khoản trên thị trường TPDN BĐS cũng như trên thị trường BĐS./.

Cùng chuyên mục
  • Kinh tế Việt Nam 2022: Thành công nhưng không tự mãn, chủ quan
    13 ngày trước Góc nhìn
    (BKTO) - Theo báo cáo của Chính phủ trong phiên khai mạc Kỳ họp thứ 4 Quốc hội khóa XV, năm 2022, kinh tế nước ta phục hồi mạnh mẽ và sẽ là năm đầu tiên trong giai đoạn 3 năm dịch Covid-19 qua, Việt Nam đạt và vượt 14/15 chỉ tiêu kinh tế so với kế hoạch đặt ra, với tăng trưởng GDP khoảng 8% và thu ngân sách nhà nước vượt mạnh…
  • Đừng có “lơ lửng giữa trời”
    26 ngày trước Góc nhìn
    (BKTO) - Một trong những vấn đề quan trọng, luôn được Chủ tịch Hồ Chí Minh và Đảng Cộng sản Việt Nam quan tâm là phải vì dân, gần gũi với dân, không được xa lánh dân và không thể thiếu sự liên hệ với dân.
  • Chuyển dịch lao động và tiền lương
    26 ngày trước Góc nhìn
    Theo thống kê của Bộ Nội vụ, từ ngày 01/01/2020 đến ngày 30/6/2022, cả nước có 39.552 cán bộ, công chức, viên chức nghỉ việc và thôi việc, chiếm tỷ lệ 1,94% tổng biên chế.
  • Kiên quyết, kiên trì chống chủ nghĩa cá nhân
    29 ngày trước Góc nhìn
    (BKTO) - Trong suốt quá trình lãnh đạo cách mạng Việt Nam, Chủ tịch Hồ Chí Minh và Đảng Cộng sản Việt Nam luôn quan tâm đến công tác xây dựng, chỉnh đốn Đảng, trong đó có việc phòng, chống chủ nghĩa cá nhân.
  • Áp lực lạm phát gia tăng
    29 ngày trước Góc nhìn
    (BKTO) - Mặc dù Chỉ số giá tiêu dùng (CPI) bình quân 9 tháng năm 2022 chỉ tăng 2,73% so với cùng kỳ năm 2021 song so với tháng 12/2021, CPI tháng 9/2022 đã tăng 4,01% và so với cùng kỳ năm trước tăng 3,94%.
Nhận diện rủi ro trái phiếu doanh nghiệp bất động sản