Nhiều lỗ hổng và bất cập trong cơ chế, chính sách về đất đai

Chia sẻ tại Hội thảo, ông Phạm Quang Định - Phó Vụ trưởng Vụ Pháp chế, Bộ Xây dựng cho biết, qua rà soát pháp luật về đất đai và pháp luật có liên quan cho thấy một số quy định pháp luật còn bất cập, thiếu thống nhất, có sự chồng chéo, mâu thuẫn, không phù hợp với thực tiễn.

Cụ thể, quy định về đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất tại Luật Đất đai 2013, Luật Đấu thầu 2013, Luật Đầu tư 2020 chưa bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ.

Quy định về chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng và quy định về thu hồi, đấu giá quyền sử dụng đất tại một số điều của Luật Đất đai chưa rõ nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất và muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án thì phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hay được chuyển mục đích sử dụng đất và trực tiếp thực hiện dự án mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất.

Quy định hiện hành cũng chưa rõ ràng về việc định giá đất theo cơ chế thị trường; chưa có cơ chế pháp lý hữu hiệu để kiểm soát việc chuyển đổi đất nông nghiệp để thu hút công nghiệp một cách tùy tiện; thiếu các quy định về quyền sử dụng không gian trên mặt đất, không gian ngầm và việc xác định nghĩa vụ tài chính đối với các không gian này.

Bên cạnh đó, pháp luật về đất đai chưa quy định rõ ràng về hợp thửa hoặc chuyển nhượng của các chủ sử dụng đất có diện tích nhỏ hẹp không bảo đảm xây dựng theo quy hoạch sau thu hồi đất để đảm bảo phát triển hài hòa kiến trúc cảnh quan đô thị…

Cùng với những bất cập trong quy định pháp luật, thực tiễn còn có những hạn chế, vướng mắc trong tổ chức thực hiện khiến nguồn lực đất đai chưa thực sự được khai thác, phát huy đầy đủ và bền vững để trở thành nguồn lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.

Chia sẻ thêm về vấn đề này, bà Lê Anh Thư - Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân (UBND) TP. Hà Nội cho biết, cùng với những bất cập trong quy định về chuyển mục đích sử dụng đất đối với các dự án nhà ở thương mại còn nhiều nội dung không thống nhất giữa các Luật thì việc khai thác quỹ đất hai bên tuyến đường mới mở, quy hoạch xác định vị trí, diện tích đất thu hồi trong vùng phụ cận đối với dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang đô thị, khu cư dân nông thôn, thu hồi đất để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ, sản xuất, kinh doanh còn gặp nhiều khó khăn.

Bên cạnh đó, quy định về việc dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội tại Nghị định số 49/2021/NĐ-CP, Nghị định số 100/2015/NĐ-CP còn gây khó khăn cho các dự án, nhất là các dự án nằm trong khu vực vành đai xanh, không được xây dựng nhà ở cao tầng, mật độ xây dựng thấp.

Ngoài ra, trong công tác xác định giá đất, dữ liệu về giá trị bất động sản là rất cần thiết nhưng thực tế chưa có hệ thống dữ liệu về bất động sản chung do cơ quan nhà nước xây dựng và được cập nhật thường xuyên, chính thống; gây nên khó khăn khi tìm thông tin, khai thác dữ liệu để xây dựng phương án giá đất.

Đối với các dự án thương mại dịch vụ, đầu tư kinh doanh bất động sản thuộc trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013 (đã thực hiện xong việc nhận chuyển nhượng trên 70%), chưa có quy định chế tài thực hiện đối với diện tích còn lại không có khả năng thực hiện việc thỏa thuận nhận chuyển nhượng…

Một tình trạng đáng quan ngại nữa theo bà Thư đó là, đối với các dự án chậm triển khai đã được thanh tra, kiểm tra kết luận, UBND Thành phố đã chỉ đạo xử lý, khắc phục nhưng chủ đầu tư không khắc phục, chưa đưa đất vào sử dụng theo dự án đầu tư được duyệt. Do đó, đối với các tổ chức, cá nhân vi phạm và chây ỳ, không chấp hành quyết định xử lý, tiếp tục vi phạm thì cần kiên quyết xử lý, lập hồ sơ chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư, thu hồi đất theo quy định của pháp luật.

Từ góc độ chuyên gia kinh tế, TS. Vũ Đình Ánh chia sẻ, đất đai là một trong những tài sản quý giá nhất của mỗi quốc gia, mỗi doanh nghiệp và mỗi người dân. Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là đại diện chủ sở hữu còn các tổ chức, hộ gia đình, người dân chỉ có quyền sử dụng đất đai mà không có quyền sở hữu đất đai. Quản lý và sử dụng đất đai hiện nay được quy định trong Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thực hiện.

Cũng theo ông Ánh, mặc dù không thể phủ nhận những tiến bộ trong quản lý, sử dụng đất đai theo Luật Đất đai 2013 song thực tế vẫn còn rất nhiều lỗ hổng, cả lỗ hổng trong các văn bản quy phạm pháp luật lẫn lỗ hổng trong thực thi pháp luật về đất đai, cũng như trong thanh tra, kiểm tra, giám sát để phòng ngừa, ngăn chặn và xử lý những vi phạm trong quản lý, sử dụng đất đai.

Chính vì vậy, những sai phạm, thậm chí sai phạm rất nghiêm trọng gây thiệt hại nặng nề cho Nhà nước, doanh nghiệp và người dân có xu hướng xảy ra phổ biến hơn, thường xuyên hơn với mức độ ngày càng nghiêm trọng hơn.

“Có thể nói trong quản lý, sử dụng đất đai gần như đụng vào đâu, lĩnh vực nào, khâu nào, nội dung nào cũng có những lỗ hổng, thậm chí lỗ hổng lớn làm thất thoát lãng phí hàng trăm, hàng ngàn tỷ đồng của ngân sách nhà nước, sử dụng đất sai mục đích, sai đối tượng, lãng phí và vi phạm pháp luật về đất đai hàng trăm hàng ngàn hecta đất. Do vậy, cần tập trung nhận diện rõ những lỗ hổng lớn trong quản lý, sử dụng đất đai và có những giải pháp nhằm bịt những lỗ hổng đó” - TS. Vũ Đình Ánh nhấn mạnh.

Trước thực trạng trên, từ góc độ cơ quan KTNN, ông Trần Minh Khương - Kiểm toán trưởng KTNN khu vực XIII đã đưa ra một số kiến nghị, nhằm nâng cao tính tuân thủ pháp luật và hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất công và các cơ sở nhà đất thuộc quản lý của Nhà nước.

Cụ thể, cần phải ngăn chặn tình trạng người mua, người bán ký hợp đồng công chứng với giá thấp hơn nhiều mức giá giao dịch thực tế, gây thất thu lớn NSNN, đồng thời làm biến dạng kết quả thẩm định giá đất cụ thể để thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai hoặc làm giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất. Muốn vậy, Quốc hội cần bổ sung thêm cách tính thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Song song với đó, nhằm ngăn ngừa nguy cơ thất thoát, lãng phí trong quản lý, sử dụng đất đai, Chính phủ cần chỉ đạo rà soát, đánh giá việc ban hành hệ số điều chỉnh giá đất quá thấp và bất hợp lý hiện nay của UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Đồng thời, giao UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu về giá đất phổ biến trên thị trường của các loại đất, giúp Nhà nước thực hiện tốt hơn chức năng đại diện chủ sở hữu về đất đai, cũng như có đủ thông tin để ban hành các quyết định quản lý.

Bên cạnh đó, cần hoàn thiện cơ sở pháp lý về điều kiện của người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất công và các cơ sở nhà đất thuộc quản lý của Nhà nước; hạn chế những tác động tiêu cực trong đấu giá quyền sử dụng đất công và các cơ sở nhà đất thuộc quản lý của Nhà nước bằng cách áp dụng phổ biến hình thức đấu giá trực tuyến, theo đó các thông tin đều được công khai và người tham gia đấu giá không bị sự ngăn cản, đe dọa của các thế lực muốn thao túng hoạt động đấu giá./.