Cần chế tài đủ mạnh để ngăn chặn, xử lý vi phạm
Chiều 23/6, tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ 5, Quốc hội thảo luận tại hội trường về Dự án Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Góp ý vào Dự thảo Luật, đại biểu Nguyễn Lâm Thành (Đoàn Thái Nguyên) nhận xét, Dự thảo Luật cơ bản bám sát chủ trương, đường lối của Đảng, yêu cầu và thực tiễn quản lý nhà nước trong lĩnh vực này trên tinh thần Nghị quyết 11-NQ/TW năm 2017, Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022, đặc biệt là giải quyết 8 nhóm vấn đề tồn tại trong kinh doanh bất động sản hiện nay, nhằm hoàn thiện khung khổ pháp lý, bảo đảm thị trường bất động sản phát triển đúng hướng, lành mạnh, an toàn, bền vững theo cơ chế thị trường.
Liên quan đến các hành vi bị cấm, đại biểu Nguyễn Lâm Thành đề nghị cần làm rõ nội hàm hành vi “cấm gian lận, lừa dối trong kinh doanh bất động sản”. Đặc biệt, cần có chế tài đủ mạnh để ngăn chặn, xử lý những vi phạm và cần rà soát, sửa đổi bổ sung trong Luật Xử lý vi phạm hành chính và Luật Hình sự.
Đồng thời, bổ sung vào khoản 3 Điều 4 với các hành vi "gian lận, lừa dối, tạo nhu cầu thị trường ảo trong kinh doanh bất động sản"; bổ sung khoản 5 Điều này về thực hiện các điều khoản liên quan đến việc thực hiện hợp đồng giao dịch.
Đại biểu Trần Văn Khải (Đoàn Hà Nam) nêu thực tế, thị trường bất động sản lên xuống, luôn rình rập yếu tố rủi ro. Nếu chính sách của Nhà nước không điều tiết kịp thời, không có giải pháp hữu hiệu có thể ảnh hưởng gây khủng hoảng tài chính, cao hơn nữa là khủng hoảng kinh tế.
Vì vậy, chính sách của Nhà nước đối với thị trường bất động sản rất quan trọng nhưng hiện nay chúng ta chưa điều tiết được thị trường này. Đại biểu mong muốn, việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản lần này cần xóa bỏ được tư duy "không buôn gì lãi bằng buôn đất".
Theo đại biểu, để đảm bảo chính sách của Nhà nước cần có 4 yếu tố: tính ổn định của chính sách; tạo được sự thuận lợi thông thoáng, động lực sau khi sửa đổi các nhà đầu tư có thể đầu tư mạnh mẽ; phải điều tiết lại phân khúc nhà ở (phân khúc nhà ở cao cấp tồn dư trong khi nhu cầu nhà ở công nhân thiếu); phải quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản, ứng phó kịp thời chủ động với tình trạng "nóng, lạnh" của thị trường.
Quan tâm đến quy định về điều kiện để tổ chức được kinh doanh bất động sản, đại biểu Đỗ Đức Hồng Hà (Đoàn TP. Hà Nội) chỉ rõ, hiện quy định trong Dự thảo Luật không thống nhất với quy định của Bộ luật Hình sự, vừa không thống nhất với quy định của Luật Xử lý vi phạm hành chính. Điều này dẫn đến bỏ sót nhiều tổ chức tuy không đủ điều kiện nhưng vẫn được kinh doanh bất động sản như tổ chức đang bị cấm kinh doanh hoặc đang bị cấm huy động vốn và tổ chức đang bị tước quyền sử dụng giấy phép chứng chỉ hành nghề có thời hạn.
Do đó, đại biểu đề nghị bổ sung vào khoản 1 Điều 10 Dự thảo Luật về điều kiện đối với tổ chức kinh doanh bất động sản là: "Không trong thời gian đang bị cấm kinh doanh, đang bị cấm huy động vốn hoặc đang bị tước quyền sử dụng giấy phép chứng chỉ hành nghề có thời hạn".
Quy định chặt chẽ hơn về giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai
Tại phiên thảo luận, nhiều đại biểu Quốc hội cũng quan tâm đến quy định về giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai và đề xuất các giải pháp nhằm quản lý chặt chẽ hoạt động này.
Đại biểu Bùi Thị Quỳnh Thơ (Đoàn Hà Tĩnh) nêu thực tế, thời gian qua, việc giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai gây nhiễu loạn thông tin, nhiễu loạn giá thị trường. “Việc mua đi, bán lại của những người tham gia thị trường đẩy giá tăng cao rồi lại giảm xuống bất thường, gây ra nhiều hệ lụy cho thị trường bất động sản cũng như xã hội, chưa kể đến những “dự án ma” vẽ trên giấy hoặc những vụ lừa đảo liên quan đến phân lô bán nền cũng bắt nguồn từ nhiều dự án bất động sản hình thành trong tương lai” - đại biểu chỉ rõ.
Đại biểu nhận xét, so với Luật 2014, Dự thảo Luật lần này đã quy định chặt chẽ hơn về các điều kiện, về giấy tờ pháp lý, đặt cọc hay bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, Dự thảo Luật chưa quy định về giới hạn kinh doanh hay mua bán trên thị trường thứ cấp - tác nhân gây ra sự nhiễu loạn giá trên thị trường, khi đến tay người mua cuối cùng có nhu cầu thực sự về nhà ở thì giá đã bị đẩy lên rất cao, khác xa với giá trị thực của dự án bất động sản.
Vì vậy, đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu, bổ sung thêm một điều quy định về giới hạn giao dịch về bất động sản hình thành trong tương lai nhằm góp phần điều tiết và bình ổn thị trường bất động sản. Vấn đề này có thể kiểm soát thông qua phòng công chứng.
Cũng liên quan đến nội dung này, đại biểu Nguyễn Hoàng Bảo Trân (Đoàn Bình Dương) kiến nghị, cần sửa đổi, bổ sung quy định bên bán, cho thuê, mua nhà ở, công trình xây dựng có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng cho thuê mua, thuê mua nhà ở công trình xây dựng; trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Bên cạnh đó, đại biểu đề nghị cân nhắc quy định cho phép chủ đầu tư nhận đặt cọc từ khách hàng và bổ sung quy định về giới hạn tối đa số tiền đặt cọc để tránh việc các chủ đầu tư lạm dụng hình thức đặt cọc, nhằm huy động, chiếm dụng vốn của khách hàng trong thời gian dự án chưa hoàn tất các điều kiện mở bán như đã diễn ra khá phổ biến hiện nay.
